Sentenza del Tribunal Superior de Justicia de Canarias.
📌 *Nota cronologica*: La sentenza del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC), emessa nel luglio 2024, è stata resa pubblica e rilanciata dai media solo nel marzo 2025. È in questi ultimi mesi che la sua portata giuridica e fiscale sta venendo compresa, discussa e applicata su larga scala nel contesto immobiliare e turistico delle Isole Canarie.
Nel contesto normativo e fiscale delle Isole Canarie, la sentenza emessa dal Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) nel 2024 segna una svolta fondamentale nella qualificazione giuridica dell’attività di affitto turistico. Secondo il tribunale, l’affitto di immobili ad uso turistico può essere considerato a tutti gli effetti un’attività economica, e non semplicemente una fonte di reddito da capitale come avveniva in passato. Questa decisione ha implicazioni strategiche, fiscali e operative per centinaia di proprietari, investitori e operatori del settore immobiliare e ricettivo delle Canarie.
Il contesto normativo: prima della sentenza. Fino alla recente pronuncia del TSJC, l’affitto turistico era generalmente inquadrato dal punto di vista fiscale come un ‘rendimiento del capital inmobiliario’. Questo significava che il reddito generato non era considerato come frutto di un’attività d’impresa, bensì come un ritorno passivo dalla proprietà di un immobile. Di conseguenza, le possibilità di deduzione fiscale erano limitate e i regimi tributari erano più rigidi e meno favorevoli rispetto a quelli previsti per attività economiche vere e proprie.
La sentenza: un nuovo orientamento. Il TSJC ha stabilito che, in presenza di una gestione organizzata, servizi aggiuntivi (come pulizie, accoglienza, manutenzione, promozione, ecc.) e continuità operativa, l’attività di affitto turistico rientra nella definizione di ‘actividad económica’. La corte ha riconosciuto che, quando vi è uno sforzo gestionale comparabile a quello di un piccolo albergo o B&B, non si può più parlare di reddito passivo bensì di attività imprenditoriale vera e propria.
Implicazioni fiscali per i proprietari. Con questo cambio di status, i proprietari di case vacanza possono ora accedere a una serie di benefici fiscali. Tra questi:
- Possibilità di dedurre molte più spese (marketing, pulizie, manutenzione, arredamento, costi energetici, ecc.).
- Iscrizione come autonomo o come società e accesso al regime forfettario o di contabilità semplificata.
- Compatibilità con regimi speciali delle Canarie (es. ZEC – Zona Especial Canaria).
- Maggiore chiarezza in caso di controllo fiscale.
Naturalmente, ciò comporta anche nuovi obblighi: registrazione IVA, versamento contributi, contabilità ordinata.
Riflessioni economico-strategiche. La decisione del TSJC avrà un impatto anche sul mercato immobiliare canario. Se da un lato potrà spingere alla regolarizzazione e professionalizzazione del settore dell’affitto breve, dall’altro creerà una distinzione più marcata tra chi gestisce in modo ‘familiare’ e chi opera in modo imprenditoriale. Si attende ora l’adattamento della normativa fiscale autonoma e nazionale per allinearsi a questa nuova visione giuridica. Le imprese immobiliari che sviluppano progetti per case vacanze potranno beneficiare di inquadramenti più chiari e favorevoli in fase di business planning.
Opinioni degli esperti e reazioni del settore. L’associazione di proprietari e gestori di case vacanza ha accolto positivamente la sentenza, considerandola un passo verso una maggiore equità fiscale. Tuttavia, alcuni esperti hanno invitato alla cautela: sarà necessario che l’Agenzia Tributaria pubblichi chiarimenti ufficiali per evitare interpretazioni arbitrarie o conflitti futuri. Anche gli studi professionali (fiscalisti, commercialisti) dovranno aggiornare le proprie guide operative e i modelli fiscali per i clienti.
Il futuro della locazione turistica nelle Canarie. Con un’economia regionale ancora fortemente legata al turismo, e con l’esplosione del fenomeno degli affitti brevi post-pandemia, la corretta regolamentazione del settore è un tema centrale. Questa sentenza contribuisce a dare un quadro più strutturato e imprenditorialmente sostenibile. Inoltre, potrebbe stimolare lo sviluppo di nuove figure professionali (property manager, agenzie dedicate, fiscalisti turistici), nonché attrarre investimenti esterni grazie a un contesto giuridico più favorevole e trasparente.
Conclusioni. La qualificazione dell’affitto turistico come attività economica da parte del TSJC rappresenta un punto di svolta per il mercato immobiliare delle Canarie. Gli investitori e i proprietari che scelgono di operare in modo strutturato e professionale possono ora contare su un riconoscimento giuridico chiaro, con relativi benefici fiscali. Nel medio periodo, questa decisione potrebbe contribuire a stabilizzare il settore, incentivare la qualità dell’offerta.
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