A parità di capitale investito e numero di unità immobiliari, il risultato finale cambia in modo radicale quando si confrontano riviera adriatica veneta, Tenerife sud e Fuerteventura nord. E la differenza, molto spesso, la fa proprio la fiscalità.

27 Marzo 2026

Premessa metodologica — Le cifre riportate hanno valore comparativo e prudenziale: servono a capire la struttura economica dell’operazione, non a sostituire la due diligence tecnica, fiscale e urbanistica sul singolo caso.

 Quando si parla di investimenti immobiliari, quasi tutti partono dagli stessi argomenti: costo di acquisto, qualità del prodotto, potenziale di rivendita, redditività da locazione, domanda di mercato.

Tutto corretto. Ma non basta.

Perché un investimento immobiliare serio non si giudica soltanto dal prezzo o dal rendimento lordo. Si giudica da ciò che resta davvero alla società una volta che l’operazione è passata attraverso fiscalità locale, tassazione societaria e struttura dell’investimento.

Ed è proprio qui che molti ragionamenti si inceppano. Soprattutto quando si parla di Canarie. Perché alle Canarie la fiscalità non è una postilla finale da affrontare dopo aver deciso tutto il resto: è una variabile che entra nel cuore dell’operazione e che, in molti casi, cambia in modo profondo il risultato finale.

Il punto non è quanto incassi. Il punto è quanto resta.

Per capire davvero questo passaggio, bisogna uscire dalla teoria e ragionare con uno schema concreto. Immaginiamo tre operazioni identiche: stesso capitale investito, stesso numero di unità immobiliari, stessa logica imprenditoriale. Cambiano solo i contesti: riviera adriatica veneta, Tenerife sud in aree di sviluppo e Fuerteventura nord.

A questo punto la domanda giusta non è dove costa meno, né dove sembra rendere di più. La domanda corretta è una sola: dove, a parità di capitale e struttura dell’operazione, resta più utile netto alla società? Perché è questa la domanda da investitore. Il resto è contorno.

Scenario 1: costruire e vendere

Nel primo scenario, l’impresa realizza 6 unità e le rivende. Con una simulazione prudenziale, il confronto è già molto chiaro.

Nella riviera adriatica veneta, l’operazione genera un ricavo lordo di 2.450.000 euro, con un utile lordo di 450.000 euro. Ma è il dato finale che conta davvero: dopo la tassazione, l’utile netto scende a 324.450 euro, con un ROI netto del 16,22%.

A Tenerife sud, a parità di capitale e numero di unità, il ricavo lordo stimato sale a 2.580.000 euro, con un utile lordo di 580.000 euro. Dopo imposte, l’utile netto resta pari a 493.000 euro, con un ROI netto del 24,65%.

A Fuerteventura nord il quadro si sposta ancora di più. Nello scenario prudenziale, il ricavo lordo arriva a 2.800.000 euro, con un utile lordo di 800.000 euro. Dopo tassazione, l’utile netto è di 680.000 euro, con un ROI netto del 34%.

Già così il confronto è eloquente. Ma oggi esiste un ulteriore elemento strategico che rende Fuerteventura nord particolarmente interessante: la possibilità, in alcune operazioni, di reperire terreni con una minore incidenza percentuale sul costo complessivo del progetto. E quando il costo del terreno pesa meno, il margine si allarga in modo molto significativo.

È esattamente per questo che, in determinate condizioni operative, a Fuerteventura nord si possono ipotizzare ROI anche superiori al 60%. Non come slogan commerciale, ma come conseguenza industriale di un rapporto più favorevole tra costo di ingresso, sviluppo e uscita.

Sintesi numerica — scenario costruzione e vendita

Area	Ricavo lordo	Utile lordo	Utile netto	ROI netto
Riviera adriatica veneta	€ 2.450.000	€ 450.000	€ 324.450	16,22%
Tenerife sud	€ 2.580.000	€ 580.000	€ 493.000	24,65%
Fuerteventura nord	€ 2.800.000	€ 800.000	€ 680.000	34,00%

Qui la fiscalità non “ritocca” il margine. Lo sposta.

Il primo insegnamento è semplice. Se ci si limita a guardare ricavi e margini lordi, il confronto è già favorevole alle Canarie. Ma quando si guarda il risultato netto dopo tassazione, la differenza non si riduce: diventa ancora più chiara.

Ed è qui che la fiscalità smette di essere una questione tecnica e diventa una leva strategica. Perché se due operazioni immobiliari producono risultati netti così diversi a parità di capitale investito, allora non si sta più parlando solo di mercato. Si sta parlando di struttura dell’investimento.

Scenario 2: costruire (o comprare) e tenere a reddito

Il discorso si fa ancora più interessante quando l’impresa non vende, ma decide di mantenere gli immobili a reddito. Qui il rischio di leggere male i numeri è ancora più alto, perché il rendimento lordo può essere fuorviante.

Nello scenario prudenziale considerato, la rendita lorda annua nella riviera adriatica veneta è pari al 7,2%, mentre a Tenerife sud e Fuerteventura nord si assume un 6,5% lordo annuo. Se ci si fermasse qui, il confronto sembrerebbe semplice. Ma sarebbe sbagliato.

Perché il lordo non è il punto d’arrivo. È soltanto il punto di partenza. Quando si sottraggono la fiscalità patrimoniale ordinaria — IMU in Italia e IBI alle Canarie — e poi si applica la tassazione societaria, il quadro cambia.

Nella riviera adriatica veneta, da un beneficio lordo annuo di 144.000 euro, il risultato finale che resta alla società è di 96.686,10 euro. A Tenerife sud, pur partendo da un beneficio lordo annuo inferiore, pari a 130.000 euro, il rendimento netto annuo finale per la società sale a 106.904,50 euro. A Fuerteventura nord, con lo stesso beneficio lordo annuo di 130.000 euro, il risultato netto annuo per la società è di 105.986,50 euro.

Tradotto in modo molto semplice: il lordo può far sembrare più forte un’operazione, ma è il netto fiscale che racconta la verità.

Sintesi numerica — scenario costruzione e messa a reddito

Area	Beneficio lordo annuo	IMU / IBI	Base imponibile	Tassazione societaria	Netto annuo società
Riviera adriatica veneta	€ 144.000	€ 9.900	€ 134.100	€ 37.413,90	€ 96.686,10
Tenerife sud	€ 130.000	€ 4.230	€ 125.770	€ 18.865,50	€ 106.904,50
Fuerteventura nord	€ 130.000	€ 5.310	€ 124.690	€ 18.703,50	€ 105.986,50

È qui che si separano il compratore e l’investitore

Chi compra un immobile guarda il prezzo, la zona e il potenziale canone. Chi investe guarda ciò che resta in tasca dopo fiscalità locale e tassazione societaria. La differenza è tutta qui.

Perché se ci si ferma al rendimento lordo, si rischia di leggere bene il mercato ma male l’investimento. Ed è esattamente questo l’errore che viene commesso più spesso quando si parla di Canarie: si guarda il prodotto, si guarda il mercato, si guarda il potenziale, ma non si integra davvero il tema fiscale dentro il conto.

Eppure è proprio lì che il risultato cambia. Nel nostro confronto, la riviera adriatica veneta presenta una rendita lorda annua superiore. Ma una volta sottratte fiscalità patrimoniale e tassazione societaria, il beneficio netto annuo per la società finisce sotto quello di Tenerife sud e Fuerteventura nord.

Perché oggi Fuerteventura merita un’attenzione particolare

Se Tenerife sud rappresenta oggi un’area di sviluppo con buone prospettive e una capacità interessante di esprimere marginalità, Fuerteventura in determinati contesti (quindi non in generale) presenta in questo momento un elemento in più: la possibilità di lavorare, in alcune operazioni, su terreni con minore impatto percentuale sul costo complessivo del progetto.

E questo è un punto decisivo. Perché nello sviluppo immobiliare il terreno è spesso la variabile che comprime o libera il margine. Quando il terreno pesa troppo, il ROI si schiaccia. Quando il terreno pesa meno, il ROI si espande.

È per questo che oggi Fuerteventura nord, in certi casi, non è solo un mercato interessante. Può diventare un mercato straordinariamente efficiente sul piano dell’operazione.

Conclusione:  Il mercato immobiliare si può raccontare con il prezzo. L’investimento immobiliare si deve giudicare con il netto.

Ed è per questo che non si può parlare seriamente di investimenti immobiliari alle Canarie senza contemplare la fiscalità. Perché la fiscalità non arriva alla fine. La fiscalità entra dentro il risultato.

Nella costruzione e rivendita, può fare la differenza tra un utile netto di 324.450 euro e uno di 680.000 euro, a parità di capitale investito e numero di unità. Nella detenzione a reddito, può trasformare un rendimento lordo apparentemente più forte in un risultato netto inferiore per la società.

Il punto, quindi, non è stabilire in astratto quale mercato sia migliore. Il punto è capire che, a parità di capitale, di struttura e di prudenza nelle stime, il risultato cambia in modo profondo quando la fiscalità viene messa correttamente dentro il conto.

Ed è proprio lì che inizia la differenza tra comprare immobili e fare investimenti immobiliari.

 

A cura di InfoCanarie
Dal 1999 InfoCanarie affianca imprenditori, investitori e famiglie nei percorsi di investimento immobiliare, internazionalizzazione, avvio d’impresa e sviluppo di attività economiche alle Isole Canarie.

Contatti
www.infocanarie.com
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
WhatsApp: +34 680 81 55 03

 

TI POTREBBE ANCHE INTERESSARE:

> RIC - Rete Immobiliare alle Canarie. Proposte, servizi e workshop / Open House Days.

> Servizi ed Assistenza erogati da "InfoCanarie" per imprenditori ed investitori

> Viaggi & Vacanze alle Canarie. Proposte e soluzioni.

>>> VAI ALL'INDICE DI RIEPILOGO DI TUTTE LE NOTIZIE E I FOCUS <<<