15/09/2020 Analisi trend del mercato Immobiliare nel Sud di Tenerife.

Molti stanno cercando informazioni e dati per cercare di capire che cosa succede al mercato immobiliare delle Isole Canarie al fine di prendere delle decisioni (sia per comprare che vendere); in questo momento prendiamo in considerazione quanto succede nel Sud di Tenerife.

Prima di tutto: qual’e’ l’interesse dell’investire nel mattone a Tenerife?

Questa la risposta, su base annuale (che sarà il nostro periodo di paragone), ce la fornisce Mr. Google tramite questo grafico. 

domanda

In merito all’andamento del mercato immobiliare alle Canarie i dati e le informazioni sono agevolmente reperibili tramite articoli su stampa ordinaria o specializzata, portali immobiliari, social e siti di operatori del settore; sono però tutti numeri da ponderare con attenzione in quanto possono essere fuorvianti a seconda delle informazioni che si vogliono ricavare in quanto alcuni dati sono estrapolati a livello nazionale, o considerano il mercato immobiliare dell’intero arcipelago o quello, sempre in generale, della singola isola (che pero si differenzia a seconda delle zone).

A loro volta questi dati si basano su rilevazioni che considerano

  1. L’ammontare della Imposta Trasmissione Patrimoniale pagata (con questa tecnica però ci si ricava solo l’andamento sul valore dichiarato e non quello realmente corrisposto)
  2. Il numero di atti registrati per avere una indicazione sull’andamento del volume delle vendite ma anche questo dato se non contestualizzato può essere poco utile
  3. Prezzo al m2 desunto da inserzioni presenti sui vari portali immobiliari contemplando una media ponderale dei dati ritenuti realistici (quindi non considerando i prezzi troppo alti o troppo bassi) e usando come ulteriore “filtro” i prezzi al m2 derivati da valutazioni fatte da un perito immobiliare (tasador) di fiducia

Tenuto conto di tutte queste informazioni aggiornate si possono fare delle analisi e proiezioni, restringendo e contestualizzando la ricerca ad una specifica Zona e/o località, tenendo in considerazione l’andamento dei valori degli immobili.

Utilizzando Iniziamo un Tour virtuale partendo dall’aeroporto del Sud di Tenerife e giungendo sino a Los Gigantes; i dati pubblicati si riferiscono su basa annuale Agosto 2019 / Agosto 2020).

Iniziamo quindi con Granadilla de Abona / San Isidro e El Medano

Da questa tabella si evince che, guardano al dato in generale, tutto sommato il valore come media ponderale incrementa (+ 2,9 %; 1.321 € / mq) ma ci devono essere degli opportuni distinguo perché San Isidro soffre un (seppur piccolo) deprezzamento (- 0,8 %; 1.321 € / mq).

Continuando verso ovest troviamo il comune di San Miguel de Abona e le sue località più rappresentative e richieste come Golf del Sur / Amarilla Golf e le piu’ popolari come Guarguacho e Las Chafiras

Il “macro dato” in questo caso viene condizionato dal “tonfo dei prezzi” a Guargacho (- 6,2%; chi si stupisce?) e “salvato” dall’incremento di Las Chafiras (vera sorpresa) con il suo + 3,6% e un costo di circa 1.644 € / mq; Golf del Sur ed Amarilla Golf tutto sommato tengono (2.062 € / mq)

Arriviamo sulla costa gestita dal comune di Arona; guardando il dato medio generale il decremento dei prezzi registra a fine Agosto un -8,8 % (sempre, come i precedenti rilievi, su base annuale).

Le località più interessanti nel dettaglio: Costa del Silencio – 6,6%, Los Cristianos e Palm Mar - 8,1 % (2.789 € / mq), Playa de Las Americas – 6,2 % (3.404 € / mq).

Giungiamo quindi nel litorale e zone vicine del comune di Adeje che nel complesso registra un decremento del 3,1% come dato generale.

Molto interessanti le informazioni in merito a Costa Adeje che e spiazza con il suo – 5,3% (costo medio 2.880 € / mq), ma “spachettando” ulteriormente i dati risulta che alcune zone soffrono, altre tengono ma alcune invece hanno un incremento; quello più consistente Playa del Duque (+ 6,9%; 3.404 € / mq ) seguito da Playa de Feñabe alto (+ 1,6%; 2.449 € / mq ).

Un mercato quindi, all’interno della stessa Municipalità, a “macchia di leopardo”

Le motivazioni di questo ultimo fenomeno a nostro avviso vanno individuate sulla tipologia di offerta (lusso e medio/alto; cosa che vale oltre per Playa del Duque anche per certi contesti di Torviscas Alto che quindi fa contenere il segno “meno” per Torviscas Centro ed Alto) e di soluzioni d’investimento reperibili in alcuni contesti di Playa de Fañabe Alto.

Continuando le analisi sul territorio del comune de Adeje troviamo Callao Salvaje e Playa Paraiso che contengono la perdita ad un – 1,6%; 2.438 € / mq)

Passiamo oltre ed arriviamo quindi nella municipalità di Guia di Isora

Se guardiamo al dato generico già abbiamo una bella sorpresa con un incremento moooolto interessante con un dato globale che si attesta ad un + 7,8%

Ma a ben vedere nel dettaglio dove si registrano i numeri più interessanti e da considerare (per valutazioni e considerazioni con obbiettivi opposti) sono nelle due località costiere che forniscono dati quasi diametralmente contrari: Alcala’ (+ 7 %; ) e Playa de San Juan ( - 9,3%; ).

Arriviamo, in fine a Santiago del Teide, contemplando anche le sue località costiere come Puerto de Santiago (2.192 € / mq)  e Acantilados de Los Gigantes che, sempre con proiezione annuale registrano una flessione degna di nota (soprattutto per Acantilados de Los Gigantes con il suo  - 4,9%; 2.444 € / mq.

Terminiamo l’analisi in funzione di acquisti in zone più residenziali in funzione della ricerca di una soluzione abitativa per insediarsi e trasferirsi definitivamente, per sfruttare l’ottimo clima di tenerife Sud, non essere troppo lontano dal mare ma di poterlo agevolmente raggiungere con i mezzi pubblici o con mezzi propri; prendiamo in considerazione i centri urbani più confacenti allo scopo

Di San Isidro e Las Chafiras (per opposte ragioni) abbiamo già detto sopra, quindi passiamo a Valle San Lorenzo con un – 2,9% (1.448 € / mq),  Chayofa  con un sorprendente – 11,5% (2.113 € / mq), e non per ultimo non per ultimo il Centro Urbano di Adeje con il suo – 2,6% (2.499 € / mq)

Giunti al termine del Tour ……… che conclusioni traiamo?

Abbiamo sicuramente capito che l’interesse verso l’acquisto di case ed immobili a Tenerife è sempre vivo e si tiene sui parametri dello scorso anno; quindi il problema può essere far arrivare le persone con un flusso interessante.

Una riflessione però: con le attuali restrizioni è vero che arrivano meno turisti ma chi è interessato ad un investimento o l’insediamento della propria Azienda NON SI FERMA; questo lo vediamo noi in prima persona con le altre attività che seguiamo come InfoCanarie (costituzione Società, acceleratori di Startup nostre clienti, consulenza per investimenti e indagini di mercato e servizi per i nostri clienti); questa tipologia di imprenditori ed investitori di sicuro non si fanno intimidire dall’attuale situazione ….. Anzi permette loro di muoversi agevolmente sfruttando il momentaneo periodo “paralisi” di disorientamento della maggioranza.

Torniamo alle nostre considerazioni: non si può parlare in modo generico del mercato immobiliare di Tenerife e tanto meno delle canarie; condividete?

Dopo questa raffica di numeri che idea ci siamo fatto?

Per le nostre analisi, che cosa teniamo in considerazione:

  • Il costo al m2 ? (sicuramente utile per capire con il nostro Budget a cosa possiamo aspirare)
  • La zona?
  • La tipologia di immobile e la sua destinazione d’uso?
  • Del fatto che si tratta di un mero investimento e quindi deve fruttare ed essere facilmente rivendibile all’occorrenza?
  • Che l’immobile che andrò ad acquistare sarà la mia futura dimora?
  • Che contesto e servizi sono comunque le cose più importanti?
  • Che mi interessa una soluzione più nell’entroterra e “country”?

E non per ultimo …. Con i costi a mq che riscontro ….. posso davvero realizzare un acquisto?

MA LA DOMANDA PRINCIPE DI QUESTO PERIODO E’: in che direzione va il mercato immobiliare di Tenerife e delle canarie? 

I dati forniti dai portali immobiliari dicono che nel periodo più buio della crisi economica (metà 2012) gli immobili si sono deprezzati sino ad un max di un 15%; pero si parla di condizioni totalmente diverse dalle attuali.

Noi della R.I.C. Rete Immobiliare alle Canarie riteniamo sia importante e fondamentale il ruolo del consulente immobiliare e del Property Finder, instaurare un dialogo ed un rapporto fiduciario con il nostro interlocutore, avviare una seria indagine e fare valutazioni.

Troviamo poco efficace allestire una Vetrina immobiliare (sia fisica che virtuale) farcita di tante proposte e foto (soprattutto tenendo in considerazione che molte vere buone offerte non arrivano ad essere presentate sul web e se vi permangono…. Dato che poi “puff” …… sul più bello non saranno di fatto disponibili sul mercato).

Staff InfoCanarie  www.infocanarie.com 

 

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